澳洲房产投资是最好的策略吗？-家叶鸿图天下出国

不少朋友都比较关注海外投资，而且有个疑问：澳洲房产投资是最好的策略吗？下面我们就来探讨一下澳洲房产究竟有没有很高的投资价值。如果从短期来看，澳洲住宅房产一般不算是高收益资产。考虑到印花税和资本增值税等高进入和高退出成本，长期持有可能是投资澳洲房产时最好也是最简单的策略。

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长期持有的意思就是，你买了投资房，坚持拿在手上15甚至20年以上不卖，等待获得巨大的长期回报。回报主要是两种：租金增加和资本增值。长远来看，租金增长为你带来被动收入，资本增值为你提供更多净资产（Equity）可用来扩大投资组合。投资房产可以很好地借力：银行借你资金（澳洲本地买家通常可以贷款80-95％）买房，而你的租客和税务局帮助你一起还贷。通过这种方式，你利用了其他人的钱来提高自己的投资回报。

在大多数情况下，你的投资房产将从负扣税开始，随着时间的推移转变为正现金流。究竟什么时候转正呢？这取决于很多因素，比如：经济环境，供求关系和利率变动。根据住房产业协会（HIA）的研究，利率发展和租金变化之间存在密切关联。背后的逻辑是，如果利率上升，持有房产的成本将会增加。于是，澳洲人会更喜欢租房，而不是买房，因此租金增加。那么我们聪明的华人，就更加需要利用这个澳洲人的心态，来当澳洲人的房东！

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过去几十年来，澳洲利率的长期下降，是澳洲房产资本增值大大高于同期租金增长的主要原因。较低的利率使得人们贷款投资房产变得更加实惠。根据过去几十年的历史发展曲线，可以预测，你的投资房的租金回报和资本增值长期来看几乎可以说保证上升，而且物业价格增长可能仍将高于租金增长。如果你在80年代买了澳洲房产保留至今，经历了80年代的高利率，90年代的海湾战争和本世纪初的GST引进等各种市场和政策变化，仍然坚持到底没有出手，那你应该已经享受了10到20倍的增值。如果你的房产价值增加，可以取出部分净资产（房产价值和你所欠贷款的差额）来购买汽车，支付度假费用，或者再买一套房产来扩大自己的投资组合。

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你持有房产的时间越长，复利增长对你的资本的影响就越明显。你拥有的房产越多，建立净资产的速度就越快。但是，大多数人似乎缺乏长期持有房产的能力，结果只能与房产投资的收益失之交臂，纠其原因还是因为缺乏专业的房产投资指导、支持和帮助。在澳洲，房产投资者仅占所有人口的一小部分。根据澳大利亚税务局2017年的统计数据，只有8.5％左右的人口全部或部分拥有投资房，拥有3套或以上投资房的人口比例只有0.82％，而在今天的经济环境下，一个澳洲人如果没有至少4套投资性房产，是很难实现财务自由的。

如果你的目标是专注建立一个为你创造持续被动收入的投资组合，那就不要去计较短期得失，过滤掉你身边的所有噪音，澳洲房产投资也是一个不错的选择。只有保持耐心和长远视角，复利增长的力量才会真正对你有用。

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