澳洲房产投资独家视线黄弼唯解读维州新政-家叶鸿图天下出国

近日，澳大利亚维多利亚州长Daniel Andrews和财政部长Tim Pallas宣布2015年7月1日起维多利亚州海外人士物业投资法正式执行。

针对投资者州政府将会：

1）额外征收3%的印花税。2）额外征收0.5%的地税。

3）收取$5000澳币的申请费以支付FIRB（海外投资审核委员会）的支出。

4）对违规操作者的惩罚加重到$127,500澳币罚款或3年监禁（个人）以及$637,500澳币罚款（公司）。

5）持有新西兰护照或永久居民身份的投资者除外。

新政一出，立即在国内激起千层浪。先有澳大利亚政府在4月23日宣布暂停发放“重大投资者签证”，7月初将再推出新的签证政策，紧接着就是这个重磅消息。计划入市的投资者，是否犹豫不前？刚刚入市的投资者，是否在担心这个新政对自己的物业将带来哪些影响？……在获悉这个消息的时候，墨尔本的房价同时也暴涨了3%，这从一个侧面反映了什么？新政根本无法减少海外投资者对维州房产的热情，墨尔本房楼市有价有市。维州财政部长曾指出，海外投资人对墨尔本的新房需求率从2011年的5%上升到去年底的30%，专业人士认为这一需求在未来的几年将继续保持上升的趋势。所以强劲的供求市场决定了墨尔本的房地产市场将持续受到越来越多投资者的青睐。

特此，小编走访著名海外投资分析师黄弼唯先生（黄Sir），他指出，新政主要针对违规投资二手房的海外投资者，并非要打压合法的海外投资人士，对合法的良性房产投资并没有太大影响。新规也将进一步规范澳洲房产市场，为每一位投资人打造一个良性的投资环境。毕竟只有房产市场良性健康地发展，投资才将长期获利，也是所有投资者想看到的局面。
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【黄Sir：对印花税新政的解析】

维州政府对印花税的征收是按物业的建筑进度来收取的。目前，维州政府针对期房购买收取印花税有特别优惠，越早购买，税基越低，印花税税率会随税基降低而降低。所以建议有计划入手的海外投资者，需尽早出手，争取在新政之前以更低的成本购入。

新南威尔士州与昆士兰州的印花税约5%；新政之前，大多数投资者购买维州楼花印花税一般在0.5%左右，若新政实施额外征收3%，事实上是跟其它州持平。即使增加了3%，墨尔本的房价相对于悉尼而言仍然是“便宜”的，购房成本更低。如若与新加坡、香港的政策比起来，维州的印花税还很低，前者对海外物业投资者征收15%的额外税收，所以相信新政根本无法起到减少海外投资者对维多利亚房产的热情。

【黄Sir：对地税新政的解析】

在澳洲，地税的征收是根据政府提供的评估价格来确定的，它往往低于房屋的市场价格，甚至低很多，房子的升值将带给业主很大的投资回报。如若一套房子需缴纳地税，那么说明这套房子现在非常值钱。

根据新政，地税起征的对象是土地价值，要求达到$250,000澳币才需征收，而且只针对超过的部分征收，比如某套别墅，政府评估价为$260,000澳币，所需征收的地税为（$260,000-$250,000=$1万澳币）。所以简单地说，如果仅仅持有一两套维多利亚州的公寓楼，由于所占土地非常有限，有可能不需要缴纳或者如果需要也缴纳非常少的土地税，其税率也非常低。

再者，新政所带来的财政收入增长非常小，除非海外投资者大量购入土地，否则需要缴纳的土地税非常少，所以对于增加政府财政收入的机会很小，意义不大。

【黄Sir：对收取$5000澳币的FIRB申请费的解析】

澳洲房产投资每7年翻一番，保持10%的稳定升值，收取$5000澳币的FIRB申请将淹没在房价增值的曲线中。

该新政将于年底适用于各州。FIBR调整通知如下：（2015年12月1日起实施）

【黄Sir：对违规操作者的惩罚的解析】

根据澳大利亚现行购房政策，外国人可以购买澳大利亚新房，但不能购买二手房。尽管当地法律规定外国人不可以购买市场上现有的住宅物业，但仍有房地产经纪公司会协助外国人购买二手房。所以这个新政是为应对这个情况而提出的，对合法的海外投资者是不受任何影响的，国内人士无需自行“对号入座”。倘若有非常购房者，必须于年底前自行申报，否则将面临相应的惩罚。

【黄Sir：对未来澳洲房产投资的见解】

财政报告中预计由这些额外的税收可能会在未来4年给维多利亚州政府带来3.3亿澳币额外的财政收入。但现实情况中比较极端需要担心的情况可能性比较小。而且，现在很多执行细则仍然未确定，我们需要继续密切留意进一步的消息。对于澳洲，尤其是维州未来的房产投资前景，我们依然十分看好。

其一，维多利亚州一直以开放包容为特色尤其对海外移民投资者。此番举措，相信是基于新政府为争取政绩，增加财政收入所考虑，如若真正要做出阻止海外投资的严重举措，和政府原则基础不相符。

其二，维多利亚州和新南威尔士州房市一直处于竞争状态。近两年悉尼房产价值增幅惊人，维多利亚州紧随其后。适当调控下没有问题，真要做出决策阻止海外投资进入维多利亚州的可能性还是比较小的。

其三，过去几年墨尔本市区极其周边高层建筑开发频频获批，其实都是维多利亚州州政府给予的审批。州政府如果真正通过严重阻碍海外投资的政策，恐怕地方市政府对此也会抗争.

由于本土和海外需求旺盛，加上贷款利率优惠和汇率优势，近几年来澳大利亚房产需求居高不下。各州将会以更加开放的姿态迎接海外的投资者，各州之间也将会相互竞争以获得更多优质的投资资源。据黄Sir透露，昆士兰州财政部长刚刚宣布: 对外国房地产投资者，昆士兰州将不会增加任何新的税种。这是一个对境外开发商和投资者在昆州房地产投资的好消息！昆州不加税的消息是在维多利亚州宣布将增加一系列房产税后公布的，表明各州已在开展竞争，争取赢得更多更好的海外投资。

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