日本房产“满室经营”的秘诀-家叶鸿图天下出国

近年来，海外房产投资已经成为高净值人士及新中产人士进行资产配置的重要选项之一。通过海外置业，不仅可以拥有房产、享受优越的生活环境外，更重要的是还可以分散风险，实现资产保值增值。而日本凭借较高的租金比例，稳定的租客需求和潜在的上升潜力，成为国内房产投资的热门国家之一。

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1、日本稳定且潜在的租房需求

在日本投资房产，很多人是用来租赁的，通过收取稳定的租金，来获取投资回报。在日本，有租房需求的是哪些人呢？

一是上班族。日本年轻人买房没有中国人来得积极，在大城市的上班族大多选择在临近轨道交通和工作地点的位置租房，而且日本企业对公司的正式职工，是有租房补贴的，尤其是IT公司，租房补贴不但不少，而且还很高；

二是学生党。日本每年还有大量来自全世界各地的留学生，他们对日本租房需求是很大的。他们的入住周期比较容易固定，拖欠房租的可能性很低；

三是游客。近年来，中国人赴日旅行的人数，也是年年新高，到了去年已经超过了900万人，明年奥运会的举办，酒店早已满足不了游客的入住需求，所以明年的入住需求变得更加紧缺。综上可见，日本的租房市场需求大，好的房子也不愁租不出去，但是购买日本房产的用户一般都是想要长期持有产权，出租获取稳定租金的。

如果租客的生活需求得不到满足，会发生租客不稳定，屡次换租、退租，甚至房屋空置的情况，这样就会影响业主的租金流入，达不到预期的投资效果。所以，在日本置业还需要学会留住自己的租客。那要如何留住租客，使自己投资的房产能够产生稳定的租金收益呢?要知道，日本房产投资者的“满室经营”是你投资房产的绝对加分项，下面我们就一起来了解下这些加分项吧！

2、房屋外部环境影响租房需求

一、噪音问题

“长期入住”是不动产投资得以稳定经营的关键，所以影响租客入住时间的“噪音问题”不能忽视。不夸张的说，持续的“噪音”会成为使人失去理性的压力。尤其是在入住者较多的公寓楼里，噪音是常见的问题。投资者在选择投资物件时，一定要确认其隔音性能，不放过任何会产生纠纷的征兆。

二、交通情况

一般来说，租客在选择理想的房屋之前主要会考虑周边交通情况、与最近车站的距离、物件的安全性、周边商业设施的繁华程度、建筑年数等等。对于租客来说，在选择租赁物件时，有多条交通路线、步行5分钟，就能到车站的房屋会更受青睐，虽然租金也会比较贵一些，但是为了节省时间和方便上下班，他们还是很愿意买单的。

三、商业设施

周边商业设施繁华与否，虽然与租客日常生活息息相关，但并不是他们选房的唯一条件。当然，周边商业设施与公共设施越全面越好，有助于留住租客。

四、房屋的安全性

抗震性，因为日本特殊的地理位置，所以投资者和租客对房屋的抗震性都比较关注；消防设施，日本人的安全意识很高，租房时也会考虑房屋的安全指数。房东应该确保室内的防火设备能够正常使用，如果有故障就需要及时检修。这样不仅保证了房产的安全，也为租客解决后顾之忧。

住宅安全系统，是日本比较先进的一项通讯类系统。日本未婚的单身租客很多，对其家人而言，安全和安心是很重要的。从房东的立场来看，导入“家庭安全系统”其实并没有那么昂贵。除了以上这几点房屋外部需求之外，作为聪明的投资者，如果能及时了解不同租客的个别需求，就可以让租客长期居住下去，一起来看看租客的不同需求吧！

五、租客对房屋内部的需求

一般租客对房屋内部的需求有哪些呢？我们一起来看看吧！

随房配备的家具家电

公寓内提供常规且必备的较大型家具、家电是最重要的促使租客租房的重要因素。日本租客非常喜欢省时省力的拎包入住式体验，日本租客流动量比较大，搬家时不喜欢搬运过重的家电设备，因此，随房配备家电家具能有效提高房屋的出租率和使用率。

玄关

一般来讲，日本的房产，都是有玄关设计存在的。日本本地的居住者非常注重对自己隐私的保护，因此玄关是一个非常重要的部分。了解本地租客的生活习惯很重要，在房产投资时应该避免把国内的使用习惯带到日本，如果将玄关拆除，改造成我们熟悉的“开门就见客厅”的格局，日本租客会认为自己的隐私得不到保护，从而影响房屋的出租和使用。

干湿分离

日本房屋大多都做到浴室与卫生间的干湿分离，但有些也会受限于房间的面积，会将浴室和卫生间合并在一起。但是绝大部分的日本租客仍旧习惯于浴室和卫生间的干湿分离，一方面是出于好打理，合理利用暖风机还能够迅速降低室内的湿气。

另一方面，日本人非常喜欢泡澡，将浴室独立出来之后，及时打扫完浴室之后就不用担心卫生间发生霉变等问题。而且如果浴室内还带有温度设定等装置就更好了，这对于爱泡澡人士简直就是福音。

卫生间中的小设备

别看日本的年轻上班族一般都很穷，但他们非常追求生活品质。对于买不起房的年轻人而言，把钱花在布置自己租来的房间上更值得。因此，做好卫生间里的细节设计也是吸引长租的重要因素。在日本，卫生间一般都是四分结构，注意给你的卫生间配备风机设备，烘干机和智能马桶圈等设备，能让你的租客爱上这里，从而有效提高续租率！

快递箱

大部分日本租客不是学生就是白领，都是长时间不在家的居住者，如果公寓门口设置了宅急送快递箱，那么对这部分群体来说是很有吸引力的。快递箱是日本住宅楼内不可缺少的设备。如果公寓楼内没有快递箱，快递到了无人在家，那么快递员只能拨打业主电话预约时间再次配送，或自行前往邮局取回，白白浪费很多时间。除了满足一般租客的需求外，如果能在此基础上关注个别租客的不同需求的话，对于成功出租房子是绝对的加分项哦！

日媒曾从日本单身租客和家庭租客两大群体，对租房需求做了一个调查排行榜；调查结果显示：免费网络、干湿分离、快递箱、24小时可用垃圾场、附带家具和家电成为租客租房首先考虑的五个因素。在日本投资房产，长期持有才是利润增加的秘诀。投资者要“长期持有”，租客要“长期入住”，才能构成“投资成功”。

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