疫情之下，为什么要到日本买房？-家叶鸿图天下出国

新冠疫情对全球影响都比较大，在安倍正式宣布日本的紧急事态延长一个月，从5月6日延期至5月31日，适用区域对象为日本全国范围后，学生们欢呼雀跃，有些京都的孩子从早玩到晚，丝毫没有被紧急宣言限制住。而日本各个行业的商家就没那么开心了，延长紧急事态宣言意味着延长开业，没人消费，也就没有收入。这带来了严重的后遗症：日本大量企业倒闭，人员失业。

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根据东京商会的调查，截至5月6日，全国35个都道府县已有114家中小企业破产。其中住宿和餐饮业尤为突出，倒闭数量达到26家和16家。按区域划分，仅东京就有26家企业破产。专家也预测受经济事态宣言影响，已造成近37万人失业，如果延长1个月，失业人数可能倍增。而在一片萧条之中，一个行业却尤为火热，那就是房地产。如今民宿、酒店业冷淡，餐饮、商店无人问津，不少房东、商家出现现金流问题而选择抛售房产，这也就是前段时间许多公众号鼓吹的“日本房产抄底时刻”。

2020年是黑天鹅事件频发的一年，无论是企业、国家、还是全球金融市场，都遭遇着不小的考验。随着油价和亚太股市暴跌，新型冠状病毒的感染在欧美扩大，对世界经济前景的担忧进一步升温。投资者的避险姿态增强，日元买盘占据优势。高盛预测，如果全球因为疫情继续混乱，日元可能会大幅走强至2013年以来未见的水平。在全球金融市场处于危机的情况下，日元继续维持了强劲的表现，“避险货币”受到追捧。

先来看一组数据：

2008年金融危机，日元上涨20%。
2010年欧债危机，日元兑欧元大涨10%。
2011年日本大地震，竟然也导致日元升值…这一次日币再次创造了奇迹。
以前每当说到投资日本，收益结算日元可以避险，很多人都会认为只是数据党，或是马后炮。但是这次日元兑美元汇率升至1美元兑103.5日元左右，创下2016年11月以来时隔约3年零4个月来的最高点。投资者的避险姿态增强，日元买盘占据优势。这次日元作为国际避险货币的优势显露无疑。

目前国际市场上的主要三大避险货币是瑞士法郎、美元和日元。而日元则是公认的最强避险货币，为什么日币可以在众多货币中脱颖而出，成为最强避险货币？

一、金融市场高度发达

自1970年代起，日本经济就已经赶上西方强国，成为亚洲经济强国，并跃居发达国家之列，为日元币值的稳定提供坚实的经济基础。日本拥有合理的经济结构，成熟的经济体，完整的金融体系，资产流动性高，投资者能够在日元与其他货币之间快速切换，及时调整战略。

二、低通胀、低利率

日元属于低息货币，是日元成为避险货币最直接的原因。2000年以来，日元始终保持低通胀状态，利率维持在0.5%以内，在2016年甚至出现短暂的负利率政策。这样的货币状态，正是避险资金最希望看到的。因为在全球经济动荡时期，日元的利率已经没有下降空间，从而可以吸引大量资金涌入。

三、全球最大净债券国

日本国度拥有较大的外汇储备规模，并且是全球主要债券国之一，这有助于维持日元币值稳定，并且加大做空日元的难度。最新的数据显示，日本的外汇储备规模继续保持全球第二，为1.273万亿美元，加上民间大量的美元债权，日本拥有雄厚的资本对抗风险因素。自2012年以来，日本房产一直稳步上升，不少错过15、16年那一波抢购风潮的国内投资人都后悔不已，要知道那会儿，七八十万人民币可以在新宿买一间还不错的单身公寓。这不，疫情来了，有房东抛售了，这是不是说日本房产有可能要跌了？千载难逢的购房时刻是不是要来了？

四、日本房产的抗风险性

日本房产有很多优势，这些优势吸引着各国投资者前往日本购置房产进行投资。过往的真实案例数不胜数，如:

——美国黑石集团1900亿日元在东京购买5000套住宅

——中国复星集团700亿日元在东京品川购买25层办公楼

——世界最大主权财富基金挪威政府养老基金东京买楼

——春秋航空在名古屋投资酒店

——美国旅游业几大巨头在东京大量购入酒店这很大程度因为日本房产的抗风险能力极强。

面对全球性的经济风险，进行跨地域国别，跨资产类别，以FOF的形式配置资产将会是最优的选择。在几大类资产中，加大股权类投资&房地产投资的配置是很好的选择。相比国内的房地产及亚太地区的其他国家，日本作为亚洲最发达的国家，它具有跟欧美国家一样完善的产权制度，而且经济平稳，在资产的风险性上非常低。首先日本作为亚洲最发达的国家，它具有跟欧美国家一样完善的产权制度，而且经济平稳，在资产的风险性上非常低。日本是亚洲地区极少数被评为A级（国家风险最低）的国家。OECD公布的国家风险评级中，亚洲只有日本和新加坡被认定为A级。其次，它也是全球的第五大国际金融中心，拥有仅次于纽约的世界第二大证券市场。这为日币币值稳定提供坚实的经济基础，也令日元的国际地位日益提升，成为国际主要货币之一。

五、日本房产价格比你想的要低

日本的房地产在1985~1992年期间经历最大的泡沫时期，92年泡沫被捅破后，接下来就是长达20多年的低谷期，即使现在也只有巅峰时期的五分之一。

选择房地产投资的都市，主要有3大要素

1、资产的获取成本较低，升值有一定空间，且租售比较高；

2、城市高度发展，商业，生活，工业等设施完备，人口密度大

3、城市具有未来性，活力强，人口流入性高

从这3点来看，日本东京房产是高度符合这些条件的。

东京作为首都，其在日本的地位自然不用说，中央区，千代田区，涩谷区，港区等核心区域，其不动产价值较高且升值稳定，而像丰岛区&台东区随着东京都市的政府的新都市开发计划及旅游热潮带来的商业需求，这两块曾经的“下町”区域的升值速度也达到了10%。

六、日元的避险属性

避险货币也叫保值货币, 指不易受政治、战争、市场波动等因素影响，比较稳定，不易贬值的货币。目前国际市场上的主要三大避险货币是瑞士法郎、美元和日元。瑞士法郎和美元是经典避险货币，而日元既没有美元世界货币的地位，也没有瑞士永久中立国的身份，更没有黄金的硬通货属性，但数次经融危机、股价崩盘之中，日元的表现成为了许多人眼中的终极避风港。

低息环境，借贷成本低

日本长时间的低利率环境，使得日元成为国际套息交易中的主要融资货币。日元融资成本极低，而自由流通属性强，因此投资者借入低息的日元资产，用来购买高收益的资产。当类似本周这样的暴跌事件出现时，全球避险情绪激增，投资者再卖出高收益资产，买入日元偿还贷款，日元需求快速上升，日元汇率自然也会飙升，可以说是稳赚不赔。另一方面，低利率环境也限制日本央行继续降息的空间，令日元突发贬值的概率变小。当全球性的风险事件爆发时，高利率国家央行倾向于放松货币政策，促进经济复苏。而日本已处于负利率区间，进一步放松的空间很小。久而久之，日元便“被动”成为了避险货币。

全球化程度高，全球主要债权国

日本经济区别于其他国家的一点在于它的“全球化程度非常高”。日本拥有巨大的外汇储备规模，是全球主要债权国之一，这有助于维持日元币值稳定。从数据来看，2019年日本GDP规模超过520万亿日元，而日本海外净资产额便超过340万亿日元，连续28年稳坐“世界最大债权国”的宝座。此外，日元还是全球外汇储备的主要币种，截至2019年12月，日本的外汇储备达到1,255,903,0百万美元，占全球外汇储备总额之比为4.98％，全球排名第二。日本每年在海外通过经常性收支项目实现并积累的财富非常多，资本收益颇丰。学界有一种说法称，在海外，还有五六个日本。

外国人购房门槛极低

有一些国家会对外国人购买房产加以限制。例如新加坡就禁止外国人购买或拥有土地。此外，澳大利亚也规定只能购买新建房屋或土地。但日本是完全没有外国人不得购买房地产的限制的。

在日本，不仅没有限制，甚至没有对外国购买者追加相应税收。所以日本人和外国人可以在同等条件下购买房地产。而且，由于外国人购房所需费用和日本人没有什么区别，外国人非常容易进入日本的房地产投资市场。

七、日本房产的其他优势

除上述理由之外，日本房产还有很多隐藏优势。比如：

——日本土地和房产是永久产权

——可通过投资办理移民

——日本房产租售比高

——房屋质量好、无公摊，面积更大

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