第一批90后，已成为日本房东…….-家叶鸿图天下出国

在广州老城区上班的小L，最近疫情期间，在东京买了套房。过了今年她就27岁了，自毕业以后，她就从香港来到广州，找了一份稳定的工作，生活平淡，公司和家两点一线，大部分的时间都花在工作和日本文化上。她每天最大的乐趣就是回家打开电脑，翻看日剧、电影以及各种日本最新的消息。平时就经常关注日本房产的她，最近发现，在过去看来有点贵的房子，这段时间突然“便宜了许多”。平时就果断的她，马上做了人生中的第一笔大手投资。

她买下了一套在浅草寺旁边的出租房，房价比去年她看到的时候便宜了整整100万日元！买下时就带有租约，一直到2020年底，所以至今小L都没看过自己这套房长什么样。“我把它当做是一个虚拟提款机，每半年就给我的账户里打来日元，现在刚开始，相信今年末的时候，到账的钱够我和朋友去日本旅游了。”这套看似“不存在”的房子，正在帮她赚日元。买了一套感觉不到实物的房子是什么感受？小L说，当她看到《租赁合同》的时候，得知租住自己的房产的是一位55岁的日本上班族，自己瞬间成了包租婆，当日本人的房东，这个感觉就很棒！就在不久前，她登入托管公司的APP，查到了第一笔房租准时入账，对自己的投资很满意。第一批90后已经成为日本房东了。

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一、为什么要在日本买房？

作为一个买了房也住不了的外国人，我到底为什么要买日本房产？跟国内买房看涨的逻辑不同，日本投资主要是赚它的租金收益。因为，在日本租房市场非常大，人均收入又高，所以房价跟租金比并不像国内这么夸张。中国的一二线城市租售比全部垫底，甚至还没有如今的余额宝收益来得多。而像东京、大阪这些日本的城市，租售比却比我们现在常看到的基金理财还要高。这就是理财而言，买日本房产的一大魅力所在。举一个简单的对比：在上海徐汇区，一个小区里租一套一房一厅（58平）的房子，租金是6800人民币/月，455万人民币！毛租金回报率才1.8%。而在东京23区，跟徐汇区同等地段的文京区，一套跟国内面积差不多的房产可以做成两室，还能拿到7910人民币的租金！问这套房多少钱？2500万日元，折合人民币158万！毛租金回报率6%！具体房源信息：公寓 | 文京区东京巨蛋商圈2DK学府公寓，车站近，月入租金7,910RMB！

可以说，日本东京的房产投资，从投入性价比上完爆北京和上海。

经济不好时，要给自己的资产上保险，在中国经济突飞猛涨的21世纪初，房价乘着经济的东风快速上涨、不少国人通过买国内的房产赚到了第一桶金。但我们从外国经济的发展轨迹中，逐渐明白，经济增长是有周期的。盛极必衰，如果不懂这个道理，往往就可能高位接盘，结果被弄得狼狈不堪。上世纪末的日本楼市，2008年的美国楼市，都是这样的道理。关于周期最有名的论断，当属苏联经济学家尼古拉斯·康德拉基于耶夫提出的经济周期理论，后来被国内经济学家周金涛总结为“康波周期”。康波周期持续时间大约为60年，分为繁荣-衰退-萧条-回升四个阶段，但并不是每个阶段平均15年，一般而言繁荣期占据时间最长，基本上三分之一，衰退阶段则持续最短，一般不超过十年。那么疫情当下，我们的经济周期走到了康波周期的哪一步？从各个经济学家的推理论断来看，如果没有新冠疫情，今年进入萧条还受到存疑，但有疫情的助推，目前几乎可以肯定，我们所处的阶段就是萧条期。

过往的萧条期中，最短的一次持续了8年之久，所以，我们要做好之后的几年，经济不好要过“紧日子”的准备。在全球经济大会上，经济学家们预测未来十年，钱将越来越集中于有钱的顶层5%，而中产则是最可能资产缩水的一群人。

作为中国的中产，我们害怕经济不好时，会让自己的资产缩水，而如果在萧条期的当下，你把所有钱都押注在国内，无疑是个大风险。为了规避风险，我们需要做资产配置。我们只需50万左右，可以拿下东京市区（相当于北京的五环内）的投资房。并且，除了钱花得比其他国家一线城市少，它还拥有这些其他发达国家没有的投资优势：

1. 日元是全球公认的避险货币（重要的事情说三遍）。风险来临时它就涨，它绝对是保险本保！

2. 东京是全球城市GDP排名第二的城市，每年人口流入达到10万以上；

3. 东京的地价只有上世纪最高时的三分之一，同等地段的价格只有北京、上海的一半；二手房价以每年3%-6%的涨幅增长；

4. 租赁市场需求强劲，空置时间短；

5. 地理距离近，易于打理；

6.买房时本人可以不到当地，直接在国内办完所有购房手续；

7. 房屋的后续管理全权交给专业托管公司，少操心。

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