日本买房避坑指南-家叶鸿图天下出国

在日本买房，非但不计算公摊面积，还赠送阳台面积。因为日本的土地是私有制的，房子由个人支配。即使你买的是公寓，也是所有的住户一起平摊土地价格，共同拥有土地的使用权和所有权。所以说，在日本买一套80平米的房产，看上去就像在中国买了一套100平米的房产那么大，所以，咨询日本房产问题的朋友越来越多，下面我征集了一些相关的问题，大家可以参考一下。收集的这些问题，基本涵盖了在日本购房前、购房时、购房后的所有问题。

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一、购买前注意事项：

1、日本房子产权时间？

答：永久产权。

2、日本房子现在价格是多少？

答：在日本，东京和大阪的房子目前投资价值更高一些，东京二手房一般是4-6万人民币/平米的样子，当然比如中央区、港区这些地方，超过6万人民币也是正常的。大阪的房价低一些，在3-5万人民币/平米的样子。一般新房子价格会略高一些。注：日本的房子是按使用面积来算的，没有公摊，且赠送阳台。做投资用，基本都是小公寓，面积在20平米左右，100万人民币左右的样子。一般购买带租约的房产，即买即有收益，没有空置期，也省去了找房客的成本。

3、回报率怎么样？

在东京，一般的小公寓，扣除各项成本，纯租金回报率在4-6%的样子。大阪稍微高一些。

4、以后增值空间怎么样？

日本在经济泡沫破裂之后，房价一直处在相对低位，2010年开始，东京、大阪都是稳中有升的态势。但发达国家的普遍规律，不可能有大涨的机会，如果指望着能像中国房产这么涨，不建议投资日本。日本统计局不公布房价的涨幅，主要公布地价的涨幅。东京都去年地价的平均涨幅在8.9%左右，大阪核心的几个地区，这几年的地价涨幅，也都在日本地价涨幅的前几位。日本投资的原则是追求稳定的租金收益，外加一定的房产增值。

5、外国人可以买地自己建房吗？

答：可以，找持牌的建筑公司建房。

6、可以贷款吗？能贷多久？利息多少？有什么要求？

按要求2000万日元以上可以贷款，但实际操作上，一般得3000万日元以上（差不多175万人民币的样子）的房子才能贷款。对贷款人的要求是需要有国内近3年的纳税证明（年收入不低于25万元人民币）、良好的征信报告、在职证明等资料，利息2.8%，贷款15年，等额本息，50的贷款额度。

如果收入达不到25万，最低也得要有20万，但贷款额度可能降低。银行审批贷款一般需要1个月左右。购买投资的小公寓，基本价格达不到贷款的底线，所以一般是全款支付，还有一些可以分期支付。

7.日本的中介靠谱吗？

在日本，买房卖房都必须得通过中介，这是法律上的规定。而在日本，从事中介工作，必须持牌。他们的房源也都是在统一的房源系统里，这个系统只有持牌中介才能进。所以，一般找持牌的中介，问题都不大。一般买方还会和律师签房产过户。

8、可以实地看房吗？日本买房看不到里面，因为有租客，这个会有什么风险吗？

可以实地看房，一般提前一周预约，如果是空房，可以直接进屋看。但如果是带租约的房产，有租客的话，日本保护租客隐私，所以，只能看同一栋楼同户型的房间参考图。不用担心造假，所有关于房屋的状况，在房产的系统中，都有如实的记载和评估，包括房屋此前的修缮状况、市内配备，是不是凶宅，都有详细的记录，是个很标准化的流程。

9.买房流程是怎样的？

购房流程大致如下：

（1）选房，填写买卖申请书和委托书并支付10%定金；
（2）签约到交房一个月时间把尾款付清；
（3）律师办理过户拿房产证。

10、项目介绍里经常说的“距离最近地铁站步行3分钟”，这个大概距离多少？

日本规定标准：走路一分钟实地距离不超过80米，3分钟就是不超过240米。

11、买日本房子一定要有海外账户吗？怎么开日本账户？

最好有海外账户，自己没有亲朋好友有也可以，别人可以代汇。没有日本居留身份的人，是开不了日本本地账户的。如果没有海外账户怎么收房租，房租也可以从日本直接汇到国内银行账户。

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12、东京买房如何选择地段？

这个要自己取舍。核心的银座、日本桥商圈，单价高，总价高，租金回报率相对低，但增值空间大。稍外围一些的地段，单价低，总价低，但租金回报率高，增值空间小。

13、东京和大阪，哪里更值得投资？

东京是经济中心，人口聚集，无论如何，人口都足以支撑房价和当地的租房市场，是很安全的投资。大阪相对而言属于旅游城市，总价比东京低，回报率相对高一些。

14、对外国人买卖、租赁有什么限制？

可以自由买卖，租赁。带租约的，继续履行租约，租约一般两年一签。

15、购房时，其它的税费有多少？

一般在总房款的6%左右。

16、防震等级重要吗？怎么区分？对价格有多大影响？

日本的房产地震等级划分以1981年为界，1981年颁布了新的日本建筑的耐震基准条例，1982年开始，日本的房子抗震等级都达到了8级，不过，也不用担心1981年之前的房子，1950年日本就出台了《建筑基准法》，通过立法手段严格控制房屋质量，只是1981年之后又进行了进一步立法。前些年，日本311地震，东京没有一座房子倒塌。房子的抗震等级对房价几乎没有影响。另外，在日本购房强制购买地震火灾险，参照下一个问题。

17、日本房子强制买保险吗？

房子强制买地震火灾保险，一般5年交一次，小公寓一般折合一年10000日元，价格不高。实际上也是因为当地的保险公司对日本房产建筑质量比较有信心。

18、是否可以做民宿？

没有做民宿资质的不建议做。2018年6月以前，从前很多人在日本买房，是为了在当地做民宿，很多民宿都是在灰色地带，但之前由于监管算睁只眼闭只眼。不过，2018年新的民宿法案出台以后，对民宿做出了比较严格的限制，对东京尤其严格。从前做民宿比较多的大阪，限制也多了一些，但比东京稍好。如果在东京买房，最好不要考虑做民宿的事，如果在大阪，首先要问清楚买的房子是否有做民宿的资质，如果没有的话，不太建议做民宿，未来会有一些隐患。

19、日本有遗产税，未来可以把房子留给后代么？

在日本，遗产税是有免征额的，一般小公寓不需要征遗产税。所以，一般的小公寓，传给下一代是没有问题的。

20、房子可以写在小孩名下吗？

可以，但必须年满20周岁，同样，5000万日元以下的房子，留给小孩，不需要征收遗产税。

21、日本买房和身份挂钩吗？

很抱歉的告诉您，日本不是移民国家！不能通过买房来拿到在日本长期生活以及享受福利的权利。但是我们可以用注册公司（投资经营签证）的形式来投资日本房产，从而获得在日本的长期居住签证以及享受福利待遇。

购买时注意事项：

1、买房需要亲自去一趟日本吗？要办什么签证去日本买房？

最好去一次，正常旅游签证就行（酒店机票自理）。

2、需要哪些资料？

身份证或者护照，签证，钱。

3、总共办理手续要多久？

一般两个月左右，如果贷款会延长半个月的样子。

购买后注意事项：

1、以后可以卖给谁？

日本，尤其东京市场是一个很发达的房地产市场，接盘的，有当地人，也有世界各地的投资客。

2、怎么出手？

必须找中介，由中介挂牌出售。

3、一般多久可以出手？

小公寓，中介一般一个月以内可以卖掉，快的三四天一周，慢的半个月一个月的样子。

4、买房后可以改造吗？

空室可以，带租约的得跟租客协商。

5、持有税费有多少？

这个是大家比较在乎的点，很多人都说日本的持有费用比较高，这个算是个事实吧。一般，每年的持有费用在总价的1.5%左右，前文说的的收益，指的是除去了持有费用后的纯收益，东京在4%-6%左右。

这1.5%的持有费用包括，国税、地方税、物业管理费、修缮费、中介代管费。也就是说如果房子租出不去，每年得掏总房价的1.5%，所以，一般建议买带租约的房子。这1.5%里，一个大开支是修缮费，但这笔钱交的是值得的，日本的房子，每隔10年要大修一次，修缮的钱，都是来自于每个月屋主交的修缮费，积少成多，然后来一次大整修。所以才看到日本的房子，三四十年，保养得也非常好，利于房子保值。对于一户建房产来说，就不存在物业管理费和修缮费这些费用了，因为这个房子由屋主个人来管理。5年内卖出会有较高的增值税，所以一般建议长期持有，至少5年以上，获得稳定的租金收益。总计，加上中介费，总共的卖出税费差不多是总房价的6%左右，和买房差不多。

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以上就是日本买房避坑指南，相关问题的答案都列出来了，如果想了解得更深入，欢迎在家叶海外集团官网留言和我们的专家顾问沟通。

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