2020年日本不动产投资攻略-家叶鸿图天下出国

自2018年3月中美贸易摩擦开始，一直到今天贸易战不断升温，美元兑人民币汇率已从约6.2涨至如今约6.5，最高一度触及约7.2。这也意味着：人民币的国际购买力在过去的18个月里，下降了近15%。国际货币基金组织(IMF)已连续3次下调对全球经济增长预期，而世贸组织（WTO）发布的最新一期“世界贸易展望指标指数”（WTOI）为96.3，远低于该指数的基准值100，表明2019年上半年贸易增长持续下降。，创九年新低。

毕马威中国发布2019年第四季度《中国经济观察》报告显示，受全球经济增长持续放缓等因素影响，中国第四季度经济增长依然面临很大压力。面对全球性的经济风险，人民币汇率的波动和逐步走低，投资人将不得不再次面对市场较为悲观的情绪和全球资产的剧烈波动。

在即将到来的第四季度和2020年，如何在全球经济增速放缓及美元政策宽松的背景下，做好资产全球化的配置，抵抗经济贸易环境的不确定，以及单一资产贬值带来的缩水效应，保证资产的保值升值成为了投资者面临的的严峻问题。而在几大类资产中，日本地产基金与房地产正在成为中国投资者目光聚焦的投资热地。

为什么要投资日本房产？相比国内的房地产及亚太地区的其他国家，日本作为亚洲最发达的国家，它具有跟欧美国家一样完善的产权制度，而且经济平稳，在资产的风险性上非常低。随着 “一带一路”的开展，日本地产基金与房地产类型的投资无疑成为海外投资的首选。

1、永久产权

日本房产及其土地拥有永久产权。永久产权的房产可以自由使用、世代传承。不存在中国40、50或70年产权问题。如果房屋整栋拆迁，业主会按房屋所占土地份额享受相关权益，这个比例在买卖契约书中会注明。

2、日元避险属性强

日元具有避险属性，是国际市场上主要避险货币之一，十分稳定。日本拥有较大的外汇储备规模，并且是全球主要债权国之一，这有助于维持日元币值稳定，并且加大做空日元的难度，让日元成为备受青睐的避险货币之一。2018年，在美元指数的构成货币(欧元、日元、英镑、瑞士法郎、加拿大元、瑞典克朗)中，仅有日元逆势升值，对人民币的汇率涨幅接近9%。2008年经济危机，2012年欧债危机，以及2016年英国宣布脱欧的时候，VIX恐慌指数都有明显的上涨，但随着VIX恐慌指数的攀升，日元反而升值。连续28年成为全球最大“债主”，是日元成为避险资产的底气。

3、投资回报率相对较高

日本不动产的投资回报率相对较高，通常租金回报率可以达到6到12个点，这还不包括改成民宿等运营方式。与国内买房看重涨价不同，日本房产投资更注重租售比。日本低房价高租金，扣掉管理、修缮、缴税等各项费用，租售比能达到6%以上，买房出租能快速回本。

4、制度健全，资产有保障

日本是一个法律健全的国家，日本的房子和土地都是私有财产，受到法律保护，安全系数高。日本目前并不限制外国人在日本买房置地，所购房产同样受到日本国法律保护。

5、先进的医疗、良好的教育

日本的医疗与教育水平全球领先，对老人和小孩都是个好的选择。

6、新项目不断上马

即将到来的奥运会，世博会，世界上最大赌城落位大阪等相关大事件，使得日本房产一路稳步上升。截止到2018年，日本接收的外来游客已经超3200万人次，加上东京奥运会的带动，到2020年安倍政府4000万游客的目标是可以实现的。4000万游客意味非常庞大的住宿需求，目前，日本的酒店以及民宿都是非常紧缺的，去年6月份日本还颁布了民宿新法规范民宿市场，做好迎接外来旅客的准备。同时东京奥运会、世博会的加持，日本房价的上涨也是完全可以预期到的。

7、绝大部分人口集中于大城市，保证租房收益稳定。

以东京都为首的大都市圈与全国比照，定居这里的家庭数仍在持续性提升，这类家庭数提升所带来的非常明显的住宅需求，会支撑房产价格的稳步上涨。此外，地方人口数量越发向东京首都圈内集中化，国外人口数量增幅也很非常明显。

8、观光立国

日本观光立国的国策，使日本始终处于旅游业大国的地位。一批持有日本房产的国人，将原有房产改造成民宿，已经赚的本满钵满。日本国土交通省观光厅发布的旅行住宿调查显示，9月的住宿共计有4666万人次，同比增加5%，其中外国住宿者同比增加21.5%。大阪的酒店入住率达到全日本第一，为83.3%，东京第三，为79.3%。按不同类型的住宿来看入住率，旅馆的入住率东京60%、大阪41.5%；度假村酒店为东京69.7%、大阪96.6%（全日第一），商务宾馆为东京82.7%、大阪84.5%，简易宿所（民宿）的入住率东京55.2%，大阪72.6%（全日第一）。

9、日本房产其实比大家想象的便宜得多

从2013年日本经济开始恢复以来，东京的不动产价格已普遍上升，不管是新房还是二手房交易量也在不断增长。但是从整体来看，现在日本房价还处在比较低的水平，是一个合适的出手时机。另外人民币对日元大幅升值，从汇率来看现在购买也是很合算的。日本的房价在国际上算是很平稳，利润丰厚。同时受政治影响很小，每年租金回报大约4%-8%。尤其是目前日本奥运会的影响，房地产一直是稳定上涨的。为分散国内投资的风险，在相对稳定的日本不动产市场部署，进行日本房产购买，很适合长期持有型的投资者。