澳洲悉尼新移民置业首选悉尼别墅还是公寓？-家叶鸿图天下出国

澳大利亚整体上是一个宜居国家，而悉尼是澳大利亚最发达的城市。似乎每个来到悉尼的新移民都有一个别墅梦，来自中国的新移民尤其如此！想像一下，画面美好得不要不要的：蓝天白云、适宜的空气，零雾霾，掩映在大片绿色中的别墅内，孩子在屋旁花园玩耍，或在私家泳池戏水,由于工作关系，笔者经常接触不少从中国到澳大利亚的新移民。开始聊到买房子，都不约而同地倾向于买别墅，理由也是直截了当：住别墅多美呀，想干啥就干啥，还带地，可以坐等升值。常规认识：从投资角度，持有别墅的物业增值明显快于公寓，果真如此么？让我们来让数据说话吧。

投资角度，置业别墅还是公寓

资料显示，当前悉尼住宅市场中共有约200万套住宅，其中55%即110万套为别墅（包括联排），剩余为老式unit和公寓。但是，显而易见，新增供应量中，公寓占大头，别墅为辅，且主要是在远郊区，个人估计二者比例为60:40。

别墅VS公寓之进入门槛

截至2019年6月底，大悉尼地区的别墅的中位价是87.5万澳元，而公寓的中位数为69万澳元，二者看似相差不大——但是，请注意，这是整个大悉尼地区的数据，与公寓的分布主要是CBD等中心城区相比，别墅的分布是相当广泛的，包括广大的悉尼"乡下"，没错，大悉尼也是有乡下的。如果按距离CBD远近（地段）分析，别墅的价位相差很大。据仲量联行2016年3月的报告，“距离CBD10公里范围内的地区别墅价格中值超过150万澳元，23公里范围内的中值超过100万澳元”。至于100万澳元以下的别墅去哪里能找到，我就不说了。在悉尼投资一套别墅，位置好一些的动辄200万澳币，折合人民币1000万元以上，这对新移民来说可不是随便拿得出来的。而70-80万澳元的公寓位置已经相当好了，折合人民币也就350-400万元。如考虑贷款额度申请难度，投资别墅的门槛其实更高。

别墅VS公寓之房屋管理

从房屋管理角度看，别墅也是更加麻烦。房子很大，需要打扫；别墅（特别是年代较久的二手别墅）水电气管道更复杂、老化。花园很美，需要专人打理、剪草剪树叶之类都不是轻松的活儿，因为悉尼一带的树儿光落叶季就可以持续大半年！

众所周知，澳洲地广人稀，人工很贵，让服务人员上门服务就动辄上门费100澳元起。关键是，别墅出了点状况，都得业主自己联系找人，如果你是新来澳洲的，麻烦可就大了去了！而公寓不一样。悉尼的公寓新建的为主，公用配套设施齐全，基本上是拎包入住的标准。业主交了物业费（Strata fee），有专门的building manager负责管理，还有保洁人员打扫公共部分的卫生。房子有啥问题，物业公司也会联络责任方给您解决，省钱也省心。

别墅VS公寓之资本回报

投资物业持有期间的资本回报包括两部分：物业出租的租金收益和物业的资本收益。统计资料显示，截至2016年底的过去10年，大悉尼地区的别墅资本收益的年均增幅大约是8.1%，而公寓资本收益大约是7.2%，貌似别墅略胜一筹。但是，公寓的年租金回报（4.2%），这一数据要高于别墅约1个百分点。整体资本回报角度，双方是不是扯平了？当然，统计指标仅仅是参考而已。其实，对资本回报影响最大的因素，老姜认为更重要的还是物业所处的地段。但是，如果考虑到下面的持有税费，估计别墅投资者就需要慎重考虑了。

别墅VS公寓之持有税费

考量一项投资物业的净资本回报也是要考虑持有税费的，有时候这一点的重要性甚至会超过上面讲的资本回报。

在澳大利亚，一项投资物业的持有费用，包括需要由业主承担的物业管理费、出租管理费及广告费等、社区费及水费，以及物业的维修维护费用。表面上看，持有别墅省下来了物业管理费。事实上，没有了物业管理，别墅发生的很多事情都是需要业主亲力亲为的，劳民又伤财。综合考虑，别墅的持有费用应该略低于公寓。

自住角度，置业别墅抑或公寓

因为很多人买别墅更多会考虑自住。笔者下面就从自住角度进行分析：

我们知道，悉尼市区的跨度很大，跟其他一线城市相比，城区平均人口密度是很低的，基础设施建设方面也没有国内那样的大手笔。这就意味着选择别墅一般会住到离中心城区相对远一些的区域，特别是价位低的别墅更是如此。显而易见，城市的公共资源、基础设施大都集中在中心城区和交通方便的地区，悉尼尤其如此。特别提醒新移民的是，整个澳洲有个特点，居住区就是居住区，商业中心是集中在几个中心城区的，小规模的区域只会有极少的街边店，不像中国在居住区会有很多街边超市、小店，悉尼也是如此。

以上就是关于悉尼别墅和悉尼公寓的对比，大家可以根据自己的实际情况和需求选择心仪的置业类型，如果有更多想要了解的，欢迎在家叶海外集团官网留言咨询。

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