日本房地产市场渐入佳境，国内外涌入投资热潮！-家叶鸿图天下出国

日本近年来因市场环境较为安全可信，买房投资风气渐盛，地价也跟着上涨，热门程度更跃升为中国人的第4大海外购房目标国。而积极投入日本房地产圈的人主要分为投资及自住，因应不同需求，置产地段也会有所不同。

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日本房产环境适合作「投资保值」，风险较低，对于一味追求高风险高收益增值的人，在日本买房就不算好选择。作为高度开发国家，日本人口仍持续往大城市及四周推移，不少日本人也逐渐倾向投资房产，连带牵动地价逐年上涨。

日本与中国在房产上的政策不同，日本投资房产属永久产权，土地归个人所有，所以主要看重的就是资产配置并长期持有，加上日本拥有健全租赁体制，许多人因此受惠获得稳定的收益回报。日本现已成为中国人的第4大海外购房目标国，当中除了原本的富有阶级，也有不少人是中产阶级出身。

01 日本经济环境是否适合房产投资？

这就不得不提及经济增长及居民收入增速影响购房需求的概念，从长期趋势来看，房价增速与GDP现价增速具有一定的协同性。

一方面，房地产行业是经济增长的重要组成部分；另一方面，经济增长也将提升居民预期消费偏好，从而带动购房需求的增加。自2018年以来，全球经济体表现出不同程度的增速放缓，其房地产市场也相应开始降温。其中新加坡、香港和中国的经济下行最为明显，至2019年上半年，其GDP现价增速较2017年分别下降4.65、3.27、2.82个百分点。

而日本、新西兰、澳大利亚在2019年上半年经济出现一定的回暖迹象，GDP现价增速较2018年分别上升0.59、0.38、0.21个百分点。

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同时，居民收入增长水平也能直接影响到未来预期消费支出，尤其是对改善性住房的需求。若将居民收入增速与GDP现价增速的差额作为反映居民相对收入增速的指标来看，居民相对收入水平的提升将带动未来房地产消费的增加。2019年上半年，除美国、德国、葡萄牙、新加坡以外，其余国家及地区的居民相对收入增速均有所提升，其中，日本的居民收入增速高出GDP现价增速约6个百分点。

加上东京奥运和大阪世博的资本引力，日本房价已经出现非常明显的上升，日本正在吸引来自国内外的广泛投资！

02 日本房产挑选最优方案

挑选日本房产，可以看一下几项指标：

（一）立地、价格

对房产投资来说，地理位置至关重要。不过，地理位置好的，房产价格也会比较高。虽然一再强调，但立地真的比我们想象的要重要得多。

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假设从到达最近车站的距离来考虑，步行5分钟和步行10分钟的情况，其对象房产数量比例是1：3。也就是说，步行5分钟能到达的房产，其稀少性相比更高。这种稀少性也可以被看作是房产的价值，因此，即使是需要利用贷款才能购买的房产，也一定要选择地理位置好的。

（二）建筑年数

1981年日本建筑基准法修改，将建筑物的抗震标准一再提高。也就是说，无论任何建筑材质，在这之后按新耐震标准建造的建筑物都是可以在一定程度上抵抗地震的。根据规模不同考虑到建筑施工期间一般为1-2年。也就是说，如果房产的建筑完成年份是1983年或1984年以后，那么可以认为是用新耐震标准来建造的。除此之外，建筑内部的设备等可能需要以10-20年为跨度进行更换和修补，所以也要选择管理良好的房产。

（三）收益率

收益率该怎么看？“如果超过百分之几就OK”，这样的想法有些过于简单。专业人士会通过看清地价的上升余力来选择房产。收益率取决于该区域的价格上涨余力，物件的状态、管理状况，房产的抢购情况。

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