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海外买房陷阱多，用这个方法可以找出房产黑马

发布日期：2019-09-26

在接触的很多想要投资海外房产的中国投资中，大多数都习惯直接照搬中国房地产的投资理念来做进行评估和选择，忽略了投资国家的房产市场政策，其结果是经常掉坑里，赔钱赔时间。

那么，投资海外房产应该通过哪些因素去选择房子类型和地区呢？今天就分享一些海外房产投资的知识给大家，仅供参考。

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  看重增值率还是租金回报率？  


由于中国房地产超低的租金回报率，首要考虑的因素无疑就是增值率了。但是，海外的房地产市场也是这样的吗？

简言之，应该根据自身状况的不同，市场发展阶段不同而采用不同的投资策略。在海外房地产市场中，往往是更看重租金回报率。房地产作为一种投资产品，具备和股票等投资品一样的基本特性。

投资品的市场价格主要是由投资品自身的盈利能力和市场上绝大多数投资者对它的估值判断来确定的，用公式来表达就是：

投资品的市场价格 = 投资品的盈利能力 X 市场估值

盈利能力就是指该投资品能够源源不断产出盈利的能力，那么对于房地产来说也就是：净房租收入。


在市场估值一定的情况下，租金回报率越高，投资房的市场价格也就越大。而市场估值指的：市场上很多关于这个市场大大小小的消息，如政府出台的新政策、新规划，专家或者媒体的舆论引导，以及各种小道消息等等，综合起来在主观上对某种投资品愿意给出的溢价乘数。

市场对某个城市或者区域越乐观，愿意给出的估值溢价也就越高，相应的，那个城市或者区域投资房的价值也就越大。


2

  增值率和租金回报率各有什么特点？


两者一个是客观可控，一个是主观认为。

一般来说，盈利能力比较客观和稳定。一个房子租金多少，在出租的过程中会产生哪些费用，空置率预计有多高，根据房产研究报告，这些内容都是可以预测和控制的。

而且，房子作为衣食住行四大基本需求之一，也是重要的需要，只要一个地方人口数量没有出现显著变化，房屋租金的变动风险就很小，因此是相对稳定的。

而市场估值的高低则主要由当前所有市场参与者的主观认为来决定，如果大多数人都看好时，市场会给出很高的估值，超过其合理的估值范围，极容易滋生泡沫。一旦大众的看法发生转变，市场估值又会下杀很多，产生错杀的机会。


虽然，当市场出现极端情况时，房屋租金也会跟着一起波动，但是相较市场估值而言，房租变化会平缓很多。

3

  看重租金回报率和看重增值率都分别适合什么投资人群？


租金回报率高的房产增长稳定，涨的慢，它打的是用牺牲成长性的代价来换取稳定温和增长的牌。所以，租金回报率高的房产适合低风险承担力，现金流量不充沛，没有多余时间和精力关注和研究市场动态的投资者，立足自身不犯错，以不变应万变。

而增值率高的房产适合高风险承担力，现金流量充沛，即使一时做错也能没关系，对市场动态敏感或者愿意花时间和精力研究市场的专业投资者，主动出击型。

在市场投资大环境友好，央行银根放松，投资者风险偏好增强的年代，选择激进策略，投资增值率高的房产能收获更多的回报，相反，在央行银根收紧，市场出现拐点，投资者风险偏好趋于保守的年代，租金回报率高的房产是一个相对明智的选择。


4

  盈利能力和市场估值两者之间是什么关系？


那么，盈利能力和市场估值是不是就非此即彼？


不一定的。虽然在大多数情况下，鱼和熊掌不可兼得，但是在特定情形下，这两个因素有可能会同时增长或者同时下降的。

如果两者同时增长，那么它的市场价格将大幅上涨，在投资中这被称为戴维斯双击，反之则是戴维斯双杀。

做投资的理想状态就是去寻找这种戴维斯双击的机会，同时尽量避开戴维斯双杀。


Aerial Photography of Houses and Trees


那么如何在房地产市场中寻找这种戴维斯双击的机会呢？


大多数中国投资者都是看重短期的高增值率房产，而无视其租金回报率，以至于那些低增值率，高租金回报率的房产则往往被市场忽视和冷落。

不少投资者为了追求高增长，还不得不牺牲掉租金回报率，这样一旦市场有变，很可能会形成戴维斯双杀。而选择那些租金回报率高的房产，首先就已经立于不败之地，避免了戴维斯双杀的尴尬。

小编总结：投资海外市场，最好是先了解当地的房地产市场行情。包括政策、人口增长情况、出租市场情况、租金回报率等，切勿用投资国内房地产市场的思维来投资海外地产。



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