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【新华网】黄弼唯多重因素考验难投资客海
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发表时间:2017-01-06 00:00





家叶海外黄弼唯:多重因素考验难挡投资客海外置业热潮

今年以来人民币汇率波动及股市震动幅度较大,这对有意海外投资的人来讲是个不小的考验。此外,根据从澳大利亚投资审批委员会(简称“FIRB”)官网消息,自2015年12月1日起,想在澳大利亚购房的海外人士,在申请FIRB购房批准时需根据房产价值缴纳申请费。

   根据仲量联行数据显示,截至目前,中国的海外房地产投资同比激增50%,达到156亿美元,预计全年中国的海外房地产直接投资额将达到约200亿美元,国人海外投资的热度依然不减。

   多重因素考验投资客海外置业

   “经济市场不稳定,对于海外置业的人来讲我觉得这是一个机遇。”家叶海外执行董事黄弼唯说道。

   “人民币汇率及股市波动,国内传统投资渠道变少了,人们就会选择其他的投资渠道。此外,无论是个人还是企业,发展到一定程度就会国际化。投资海外房产,不单是为了获得回报或租金收益,同时它还是一个财富保值工具。”

   此外,在黄弼唯看来,海外开发商对于购房方面的细节要求会更加严格。

   以澳大利亚为例,“如在澳洲买房,购房合同是有3本的,每本达三四百页。细到很多小节,如地毯用什么颜色,用什么品牌,马桶是哪里运过来的,装修是否为环保材料,社区怎么规划,小区所处区域未来将如何发展等等,这些都会写入合同。”

   此外,从澳洲政府新出的购房规定具体细则看来,从2015年12月1日起,在澳大利亚购买100万澳元以下住宅房产的海外投资者,需缴纳5000澳元的申请费;价值100万~200万澳元的房产须缴纳1万澳元的申请费;价值200万澳元以上房产,房价每提高100万澳元需再额外增加1万澳元的申请费。

   黄弼唯认为这项规定虽然能为国人海外置业减少一笔费用,但是这笔费用占据购房款的比例非常小,因此对投资客所带来的影响也是很小的。

   “随着越来越多的高净值人群把投资置业的目光投向澳大利亚,当地政府近年来也在逐步出台相关政策提高海外人士购买房子的门槛,“现在悉尼的房子哪怕是通过机构去买都要排长队。因为越来越多的人热衷于海外置业了。此外,澳洲本地人以前是没有买房的概念,大多喜欢租房子。但是,随着越来越多的海外人士进入澳洲房地产市场置业与投资,供求关系发生变化,房价也随之而涨,租金也涨起来了,本地人才开始意识需要买房。”

   宽松信贷政策为投资红利

   回报率仍是投资人最关注的问题。黄弼唯举例说道:“珠江新城是广州中心区域,普通住宅的投资回报不超过2%;而在澳洲,商品房租金回报就已经达到5%。”

   此外,澳洲政府对商业投资的政策是在不断放宽的,本地银行对房产信贷的大力支持,使得更多的国内民众选择进行投资移民来获得永久居住权。

   “国内银行贷款的还款方式是本金加利息一起还,但是澳洲银行贷款可以选择只还息不还本(最长15年)。比如说房屋总价100万澳币,向银行贷款80万,那么贷款人可以选择只还这80万的利息,15年内都不需还本金。当然,购房者也可以选择还本加息,但是,现在澳洲贷款的利息是4.85%,而租金回报率5%,利息与租金几乎完全相抵扣的。所以,建议纯投资人士可以选择只还息不还本的贷款方式。”

   “银行也会对你购买的房屋价值进行充分评估值不值得投资。对于投资人来讲,就是充分利用了银行的钱来为自己赚更多的钱,这就是澳洲房产投资在体制上的优越性。”黄弼唯指出。

   “此外,国内房屋产权是70年,澳洲的产权是永久权。国内开征房产税,但是澳洲没有,也没有遗产税,按照澳洲统计局提供的数据,澳洲房价基本维持在每7-8年翻一番,这些因素加在一起,对比于国内投资则更具竞争优势了。”

   避开CBD进行投资或更明智

   连日来,高层密集表态“去库存”, 国内房地产企业正经历大规模洗牌,多数房企在国内面临巨大的转型压力,转而去海外寻找新的投资方式。据了解,碧桂园、绿地集团等都已在澳大利亚开发地产项目。

   对于如何选择物业进行投资?家叶海外集团执行董事黄弼唯建议国人可以更多地考虑澳洲本地有实力的开发商和建筑商。

   “由于国内开发商对海外当地市场和政府规划并不十分了解,开发的地产项目甚至有时候有违当地的规定。”其表示,近年来不乏有个别开发商拿地建成后才发现所建项楼层最终超过了当地规定的层数,最终无法获得政府的批文而对客户造成巨大损失。

   “投资的话要尽可能的选择本土区域有实力的大型开发商,因为本土开发商对项目的地段、环境、消费习惯等较为熟悉。”

   另外,黄弼唯还表示,国人投资要尽量放下在国内的投资思维。“国内投资都是尽量选择CBD,而在国外,CBD往往会被银行列为'重灾区',因为已经开发过度。要投资的话要挑一些本地人喜欢的区域,迎合市场的口味进行投资。”



新华网链接:http://news.xinhuanet.com/house/gz/2015-11-20/c_1117210931.htm              


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